近年來(lái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)毛利率趨于穩(wěn)定，隨著人力成本飆升、政策調(diào)控高壓等產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，粗放式經(jīng)營(yíng)模式已成過(guò)去，精細(xì)化管理成為大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的共識(shí)。采購(gòu)模式建設(shè)作為重要一環(huán)，在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸成體系。而對(duì)成本控制、供應(yīng)鏈管理這一永恒的話(huà)題，亦引發(fā)了中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的思考。
　　跨企業(yè)聯(lián)合采購(gòu)的呼聲也出現(xiàn)于行業(yè)。局限于項(xiàng)目采購(gòu)的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，成本控制、供應(yīng)效率、質(zhì)量保證等方面，自有經(jīng)驗(yàn)性的控制方法，但這不是惟一的方法。行業(yè)機(jī)構(gòu)如中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)聯(lián)盟，自2008年成立以來(lái)，致力于為開(kāi)發(fā)企業(yè)和部品商構(gòu)建溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)工程采購(gòu)的創(chuàng)新發(fā)展，亦在探索為雙方提供更多的價(jià)值交匯和集體合作的可能性。
　　傳統(tǒng)采購(gòu)方式
　　大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購(gòu)體系通常有三層，集團(tuán)集中采購(gòu)、項(xiàng)目公司采購(gòu)、第三方采購(gòu)。具體到企業(yè)或項(xiàng)目又有所不同，可能同時(shí)出現(xiàn)上述三種方式。
　　據(jù)悉，集團(tuán)層面采購(gòu)，一般集中采購(gòu)電梯、衛(wèi)生器具、廚房設(shè)施、地板、涂料、陶瓷等大宗部品，以規(guī)模化達(dá)到成本控制的目的。其次是項(xiàng)目公司采購(gòu)，類(lèi)別較多，土建環(huán)節(jié)有鋼筋、商品混凝土，有時(shí)也由施工單位負(fù)責(zé)；安裝環(huán)節(jié)如電器開(kāi)關(guān)等配電產(chǎn)品的采購(gòu)，一般得“聽(tīng)”地方供電部門(mén)的；如果是全裝修項(xiàng)目的話(huà)，門(mén)窗、吊頂線(xiàn)、管道等直接在當(dāng)?shù)夭少?gòu)。最后是施工方采購(gòu)、外承包采購(gòu)等第三方采購(gòu)，甲方一般指定品牌、確定標(biāo)準(zhǔn)。
　　集中采購(gòu)不僅要有規(guī)模采購(gòu)的基本條件，供應(yīng)鏈管理能力同樣不可或缺。對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，甚至進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)排名百?gòu)?qiáng)居后的企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍處在項(xiàng)目采購(gòu)的階段。一些局域耕耘市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，部分部品的需求量大，并沒(méi)有在內(nèi)部推行集中采購(gòu)。“尤其是做毛坯房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不會(huì)做集體采購(gòu)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)協(xié)作專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)孫克放(微博)告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，這是漸進(jìn)的過(guò)程。
　　中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，不同于大企業(yè)的資源配套，更多起資源整合的作用，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，施工找建筑施工單位，設(shè)計(jì)找設(shè)計(jì)院，裝修找裝修公司，然后去確定并認(rèn)可。孫克放認(rèn)為，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)用的仍是老式的零散、沒(méi)有規(guī)模化的采購(gòu)方式，靠部品商上門(mén)推銷(xiāo)，自己已知的部品通過(guò)會(huì)議、網(wǎng)路了解，或者主動(dòng)上門(mén)詢(xún)價(jià)。
　　尋找靠譜經(jīng)銷(xiāo)商
　　上述高管所在的企業(yè)，開(kāi)工時(shí)，分甲方供料或者施工方采購(gòu)，各有利弊。甲方自行采購(gòu)，遇到材料價(jià)格上漲，風(fēng)險(xiǎn)由甲方承擔(dān)；由施工方采購(gòu)，材料價(jià)格上漲只需甲方分擔(dān)部分，同時(shí)延后付款能減輕資金壓力，對(duì)施工方也是一種制約。安裝環(huán)節(jié)，如配電柜、電壓器、電梯、發(fā)電機(jī)、換熱站等則由項(xiàng)目直接采購(gòu)。
　　具體到采購(gòu)的待遇也不盡一致。“如果向知名企業(yè)采購(gòu)，量又大，長(zhǎng)期合作的可能性大，能提升企業(yè)聲譽(yù)，甘肅片區(qū)會(huì)出面負(fù)責(zé)。如果我們采購(gòu)兩三部電梯，電梯企業(yè)市縣的代理商就能負(fù)責(zé)提供了。”上述高管告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，同某知名電梯企業(yè)合作并不愉快，后者提供合同并不讓修改，“質(zhì)保期也開(kāi)了保函，內(nèi)容條款是對(duì)方擬的，我們沒(méi)法參與”。
　　采購(gòu)依靠部品生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)銷(xiāo)商體系的話(huà)，找到靠譜的經(jīng)銷(xiāo)商則變得重要了。以上述企業(yè)采購(gòu)水泵為例，當(dāng)?shù)亟?jīng)銷(xiāo)商靠譜、資金實(shí)力強(qiáng)，需要的配件能馬上提供，剛開(kāi)始合作的經(jīng)銷(xiāo)商，沒(méi)有庫(kù)存的配件，需要從上?？偛空{(diào)貨，一來(lái)一回就是幾個(gè)月。“我們采購(gòu)的知名電梯壞了，等了兩個(gè)月。”該人士總結(jié)，合作的部品經(jīng)銷(xiāo)商體系，還是得看其實(shí)力如何。
　　上述人士告訴本報(bào)記者，部品采購(gòu)仍是買(mǎi)方市場(chǎng)，小開(kāi)發(fā)商也有議價(jià)能力，面臨的主要問(wèn)題是信息量不足，不知道市場(chǎng)出現(xiàn)什么新材料。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)就這么大，接觸新材料的渠道有限，一般靠詢(xún)價(jià)市場(chǎng)熟知的同類(lèi)產(chǎn)品，或是從熟悉的開(kāi)發(fā)商同行處了解采購(gòu)信息，或者觀看知名地產(chǎn)品牌的項(xiàng)目，看對(duì)方用的材料，如果價(jià)格合適也采購(gòu)。
　　平臺(tái)型采購(gòu)萌生
　　盡管品牌部品商有各級(jí)代理商對(duì)接當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，其也更愿意和大型開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作。一位建材部品商指出，除了大的采購(gòu)訂單，后者擁有高透明度的采購(gòu)鏈條，標(biāo)準(zhǔn)化管理使得部品商提供的服務(wù)更到位。
　　但要做到集中采購(gòu)，并不簡(jiǎn)單。業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目采購(gòu)存在灰色地帶，此類(lèi)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，就連大企業(yè)也避免不了。孫克放甚至直言，“采購(gòu)人員不想失去陣地，總經(jīng)理都管不了”。此外，建材行業(yè)的商業(yè)環(huán)境并不樂(lè)觀，很多廠(chǎng)商被經(jīng)銷(xiāo)商體系綁架，想要直接和廠(chǎng)商對(duì)等，也有難度。                              （來(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）