2012年樓市“低開(kāi)高走”，開(kāi)發(fā)商的心情也猶如坐“過(guò)山車”忽下忽上。今年6月開(kāi)發(fā)商齊聚海南博鰲時(shí)整體情緒還較悲觀，認(rèn)為回暖根基不穩(wěn)，房地產(chǎn)“被拋棄打壓”。但記者在12月6日開(kāi)幕、為期三天的2012中國(guó)住交會(huì)上了解到，參會(huì)開(kāi)發(fā)商普遍表示“最糟糕的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”，不僅大多數(shù)房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，十八大后中央政策對(duì)“城鎮(zhèn)化”的支持也為行業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)信心。
       已連續(xù)舉辦14年的CIHAF中國(guó)住交會(huì)可謂中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)每年一次的“大展”，2012年住交會(huì)的主題是“推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向上的力量”。
       記者在會(huì)場(chǎng)看到，本屆參展的房企雖不足20家，但房地產(chǎn)工程類、設(shè)計(jì)類等上下游相關(guān)服務(wù)商參展數(shù)量明顯增多。在持續(xù)三天、包括20多場(chǎng)分論壇的大會(huì)上，除了熱議限購(gòu)等調(diào)控政策在2013年的趨勢(shì)外，新形勢(shì)下房企向商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為熱點(diǎn)，專家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商大佬們進(jìn)行了觀點(diǎn)激烈交鋒。
       焦 點(diǎn)1 政策或微調(diào)明年市場(chǎng)更好
       自2011年出臺(tái)“加強(qiáng)版限購(gòu)令”后，樓市在近兩年的調(diào)控中經(jīng)歷了“根本性”的變化，雖然“最壞的時(shí)候”已過(guò)去，限購(gòu)與房?jī)r(jià)仍是本屆住交會(huì)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。
       旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，雖然限購(gòu)措施從市場(chǎng)角度看有缺陷，但在整個(gè)房地產(chǎn)相應(yīng)機(jī)制和配套政策完善前是最有效的方法，相信明年整個(gè)樓市會(huì)穩(wěn)中有小幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)比2012年要好。
       朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明也認(rèn)為2013年樓市不會(huì)比2012年更差，他表示取消限購(gòu)政策的前提是房?jī)r(jià)不會(huì)漲上去，決策層絕不會(huì)容忍房?jī)r(jià)暴漲。
       “限購(gòu)是打封閉，不可能一直打下去，”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)錢建蓉認(rèn)為，限購(gòu)將來(lái)必須做調(diào)整，調(diào)控的方向是完善土地等原材料的市場(chǎng)化。
       “限購(gòu)、限貸、限價(jià)只會(huì)越調(diào)越亂，希望明年調(diào)控回到市場(chǎng)化和法制化的渠道。”中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波認(rèn)為，目前簡(jiǎn)單的限購(gòu)措施值得商榷，因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒(méi)有調(diào)下來(lái)，明年或許會(huì)逐漸對(duì)調(diào)控措施做微調(diào)，房產(chǎn)稅必然是趨勢(shì)。
       觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)的60%被政府收走
       ●錢建蓉(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng))
       房地產(chǎn)領(lǐng)域35%-40%是土地成本，20%是各類稅費(fèi)，調(diào)控中開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)受壓縮，抑制房?jī)r(jià)最有效的方法是回到供求上，現(xiàn)在整個(gè)房?jī)r(jià)60%都被政府收走，政府必須在稅費(fèi)和土地費(fèi)方面有所下降。
限購(gòu)讓房?jī)r(jià)漲不上去
       ●凌克(金地集團(tuán)董事長(zhǎng))
       未來(lái)十年住宅行業(yè)發(fā)展的速度可能會(huì)稍稍下調(diào)，但影響不大，影響大的是成本、行業(yè)的利潤(rùn)率。為什么房?jī)r(jià)漲不上去，主要是改善性需求被砍了60%。限購(gòu)把再次改善的需求都抑制住了，市場(chǎng)以剛需和首次改善需求為主，再次改善能有較好的市場(chǎng)可能要等3年后，當(dāng)然北京這些城市例外。
       焦 點(diǎn)2 城鎮(zhèn)化利好房地產(chǎn)
       十八大后“城鎮(zhèn)化”成為重要政策之一，雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“城鎮(zhèn)化”并不簡(jiǎn)單等于“房地產(chǎn)化”，但必然帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，這也使得此前已被認(rèn)為終結(jié)“黃金十年”的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次煥發(fā)生機(jī)，行業(yè)重拾增長(zhǎng)信心，部分參會(huì)開(kāi)發(fā)商表示房地產(chǎn)還有10年的增長(zhǎng)期。
       國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，城鎮(zhèn)化發(fā)展一定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展，但不等于全部開(kāi)發(fā)高檔住宅，中低收入的人群也有住房需求，目前三、四線城市沒(méi)有限購(gòu)限貸，其可能推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)攀升。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說(shuō)，此前中共中央政治局會(huì)議中關(guān)于城鎮(zhèn)化的提法預(yù)示未來(lái)5-10年內(nèi)，城鎮(zhèn)化、城市化是高潮還是低谷。
       “十二五期間房地產(chǎn)的發(fā)展不存在問(wèn)題，”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一稱，2020年前仍是房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇期，最重要的原因是城鎮(zhèn)化，隨著國(guó)家對(duì)服務(wù)業(yè)的支持和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都將迎來(lái)機(jī)遇。
       觀點(diǎn)： 房地產(chǎn)很難城鎮(zhèn)化
       ●田明(朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng))
       很多同行提到城鎮(zhèn)化眼睛就冒光，覺(jué)得城鎮(zhèn)化等于房地產(chǎn)化，但今天的房地產(chǎn)很難城鎮(zhèn)化，決策層的提法表明其更關(guān)注中小城市和縣城，讓農(nóng)村的人口轉(zhuǎn)移必須要有產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、社會(huì)的發(fā)展。
最大問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)滯后
       ●楊天舉(泛華集團(tuán)總裁)
       原來(lái)不太敢涉足城鎮(zhèn)化，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施投入很難收回，二、三線城市面臨著造血機(jī)能問(wèn)題，大家擔(dān)心政府的信用危機(jī)，最大的問(wèn)題是供給不足。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造供給，城市化創(chuàng)造需求。如果產(chǎn)業(yè)滯后，只是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)化，城市就出現(xiàn)泡沫，必須解決擴(kuò)大內(nèi)需、內(nèi)生增長(zhǎng)。
       焦 點(diǎn)3 轉(zhuǎn)型突圍難
       “轉(zhuǎn)型”已成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)論壇的必談話題，在住宅開(kāi)發(fā)面臨重重調(diào)控壓力下，開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，乃至礦業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但業(yè)內(nèi)對(duì)這一波“八仙過(guò)海”的轉(zhuǎn)型嘗試普遍悲觀，主要原因是上述轉(zhuǎn)型都需要“產(chǎn)業(yè)”、“運(yùn)營(yíng)”做支撐，是長(zhǎng)線產(chǎn)品，但房企在資金、資源和管理上不具備競(jìng)爭(zhēng)力和掌控力。
       朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明表示，轉(zhuǎn)型必須要做，但是轉(zhuǎn)型之路不容易，還要看外部環(huán)境，大量的轉(zhuǎn)型會(huì)失敗，成功的只是少數(shù)。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波預(yù)測(cè)樓市下一個(gè)最大的泡沫將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也表示，轉(zhuǎn)型是取舍，是減法，不支持自持商業(yè)地產(chǎn)，房企轉(zhuǎn)型的成功概率不大。
       觀點(diǎn)： 旅游地產(chǎn)不是地產(chǎn)下鄉(xiāng)
       ●朱中一(中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))
       國(guó)家支持生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)有前景。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的核心都是“產(chǎn)業(yè)”，比如旅游地產(chǎn)中地產(chǎn)是載體、是為旅游服務(wù)的，但現(xiàn)在很多地方發(fā)展旅游地產(chǎn)，是到旅游地區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、搞買賣。現(xiàn)在有些旅游地產(chǎn)到了縣里、鄉(xiāng)里，搞成了地產(chǎn)下鄉(xiāng)。

                                                                                                                                            （來(lái)源：新京報(bào)）